Alap és fal repedés

Sajnos a repedezett megsüllyedt ház látványa ijesztő hatást vált ki az emberekben szinte lehetetlen eladni, vagy csak telekáron lehet értékesíteni. Arról nem is beszélve, ha veszélyessé nyilvánítják az épületet akkor kikapcsolják (víz, villany, gáz) a közműveket. 

Ha az alap megsüllyed (nyíródik) az épület szerkezete meggyengül, berepedezik. Jellemző a falsarok résznél kivezetett csapadékvíz helytelen elvezetése, valamint az épületen körbe öntött úgynevezett betonközlekedő hiánya is okozza. A járdát nem csak azért találták ki, hogy közlekedjünk rajta, hanem védje az épületet a közvetlen csapadék lefolyástól és annak káros hatásaitól. A tetőszerkezet és a födém nyomóhatására újabb és újabb repedések jönnek létre a fal szerkezetén, valamint a megszakadt alapot érő folyamatos csapadék víz utánpótlás további süllyedést okoz, ezáltal felgyorsul a repedések kialakulása. Technológiánk lényege, hogy az elszakadt, elvált részeket visszakötjük a fal ép részeihez, így csak egyben tud mozogni az épület. Fő cél, a ház további romlásának megállítása és állagának megóvása.

A helyreállítási költségek persze nem kis pénzbe kerülnek, de biztonságunk érdekében, hogy nyugodtan hajtsuk le a fejünket, és ne azon töprengjünk napközben, hogy mikor dől össze a ház, mindenféle képen törekedjünk az épület minél előbbi helyreállításán.

Mint tudjuk 40-50 évvel ezelőtt az építőipar anyag minőség tekintetében gyenge lábakon állt, ráadásul hónapokkal előre kellett megrendelni az anyagokat, egyéb alkatrészeket, ami hosszabbá és vontatottá tette az amúgy is korlátozott építkezést, de talán mégis jobban örültek az elkészült házikónak, mint napjainkban.

Akkoriban főleg a rossz hőszigetelőképességű B30-as, szilikát és más falazótéglákat lehetett kapni. Az építkezés falazóhabarcs (malter) sárga homok, mész, cementből állt. Az alap öntésekor ritkán vagy egyáltalán nem készítettek vasalást, takarékosság céljából kevesebb cementet raktak a teherhordó sávalapba, ami a lehető legrosszabbat jelentette az épület számára.

A vízszigetelésnél egyszerű kátránypapírt, vagy felmelegített bitument alkalmaztak, ami az akkori építkezéseknél megfelelő védelmet nyújtott hosszabb távon. A múltrendszer építkezésének jellemzője    volt az úgynevezett családi összefogás, testvérek, jó barátok, szülők stb. korlátozott anyagi lehetőségek miatt így segítették a kezdő fiatal párokat vagy egymást az emberek (koszt és kvártély fejében). Tehát egy kicsit ennek is köszönhető, hogy az akkori szakmai hiányosságokból eredő problémák mára kimutatkoznak. De szeretném azt megjegyezni, hogy akkor sokkal jobban összetartottak és odafigyeltek egymásra az emberek (kár, hogy napjainkra ez már nem jellemző). 

Általában a házak sarkainál kezdenek szétrepedni vagy süllyedni az alapok és a falak, Miért?

Az alapsüllyedés legnagyobb előidézője és jellegzetes problémája, hogy a vízelvezető ereszcsatorna csapadéktartalmát évtizedeken át a ház sarkainál vezetik ki, a víz fellazítja a talajszerkezetét és száradás után a teherhordó alap alátámasztás hiányában nem bírja megtartani önmagát és leszakad. Törekedjünk az épület körüli csapadékvíz minél távolabbi elvezetésére. A repedezett töredezett járdák utat engednek a csapadékvíz leszivárgásának ezeket kikell tömíteni. Ha megszűnik a csapadékvíz lefolyás az épület alá, akkor a talajréteg kiszárad a ház megül, és megszűnik a további alapsüllyedés, valamint a falrepedések kialakulása is lényegesen csökken. (90% víz okozza az épület súlyos károsodását.)

Találkoztunk olyan építési hibákkal, ahol a fal repedésvonalán nem voltak kötésben a téglák, vagy több cm hézagokat hagytak köztük. Sok esetben a negyedtéglákat malterral pótolták (spórolva így a téglán). Falazóhabarcs helyett agyagot használtak vagy gyenge minőségű anyaghiányos (sovány ) maltert, ami idővel porladni kezd. Esetenként nem az alapsüllyedés okozza a falrepedéseket.  Volt olyan kivitelezés, ahol a fal szerkezete vályog, kohósalakos vagy más gyenge falazó anyagból készült.  A tető héjszerkezetét betoncseréppel fedték át, vagy a fafödémet betonfödémre cserélték. A nagy súly nyomóhatása miatt az összes falszerkezet megrepedt. Falazó zsalutéglával építkeztek, amit nem öntöttek fel, igy csak egy bennmaradó légüres zsaluszerkezetből állt a ház falazata. A jónak hit vásárlás után derült ki, a háznak sem alapja, betonkoszorúja, és talpszelemenje sem volt.  A helyreállítási költségek olyan magasra nőttek, hogy nem fedezték az ingatlan ár érték arányát. (Ami olcsó mindig az kerül a legtöbbe.)  Ebben az esetben a falszerkezetébe vasalt beton teherhordó pillérek beépítésével az alaptól a koszorúig, vagy a talpszelemenig bekötve tehermentesítjük a födém és a tetőszerkezet súlyának nyomóhatását.

Gyengítik még a falazatot a régi tokos beépített redőnyök is. A redőnytok az ablak beépítésével együtt túl magasra került, és az áthidalókra már csak két sor tégla futja a födémig, ami egy igen gyenge pont kialakulásához vezet. A felrepedések folyamatos kialakulása miatt a műanyag nyílászárók   eldeformálódnak, csavarodnak a későbbiekben nem lehet bezárni és javítani, ezért cserélni kell, ami igen nagy költséggel jár.

Egyéb talajmozgások elő idézője, csőtörés, útépítés, csapadék víz helytelen elvezetése rosszminőségű járda, ereszcsatorna hiánya, közlekedő ipari gépjárművek, idős fa a házhoz közel, és vízerek kialakulása is hozzájárulhat az alapsüllyedéshez falszakadáshoz.

Az állapot felmérése után kiválasztjuk a kivitelezési lehetőségek közül a probléma megszüntetésére vonatkozó legjobb, leghatékonyabb megoldást.

A fal stabilizálásánál speciális helyszínen süllyesztett vasalt beton tartó, pilléreket, építünk a fal szerkezetébe, amiket koszorúkkal kötünk össze. A kivitelezés egyéb más technológiai munkálatokat is tartalmaz.

A sávalap megerősítésére a beton teljes keresztmetszetébe betonacélokat ütünk bizonyos szögekbe, vagy, vasbeton szereléssel erősítjük meg.

Amennyiben a talajszerkezete laza, üledékes, törmelékes akkor szükséges az alap alátámasztó beton készítése vagy megerősítése.

A kivitelezés megkezdése és a problémás részek feltárása során mindig találkozunk újabb és újabb meglepetésekkel, mint ahogyan azt a fentiekben is írtam, de igyekszünk a helyzetnek megfelelően a legjobb tudásunk szerint megszüntetni a problémát.

Árajánlatot az állapot felmérés után tudunk adni.  Vannak ugyan munkaegységre lebontott árak, de az össze adódott elvégzendő munka, és anyagmennyiség az árajánlat.

Amennyiben bármilyen szakmai kérdése van, szívesen állok rendelkezésére, és ha tud küldeni  fényképek ,a sérült részekről az alaptól az ereszaljig. Pár mondatban jellemezze az épületet (alap, falszerkezete, tetőszerkezete, építés éve, építési tervrajz stb) annak alapján tudok küldeni pontos kivitelezési és árajánlatot (nincs költsége). A munkálatokat az ország egész területén végezzük. Amennyiben kéri az állapot felmérést, annak helyszíni kiszállási költsége 20 000 ft- amit a megrendelt elvégzett kivitelezési összegből levonunk. 

 

Mire figyeljünk házvásárlása előtt

 

A munkám során több esetben tapasztaltam, hogy a kívánt ingatlant kedvező áron tudták megvásárolni, sőt még jócskán alkudni is tudtak belőle, hivatkozva a felújítási költségekre. A jó vásár után terv szerint kezdődik a felújítási munkálat, amellyel együtt jönnek a nem várt problémák, bosszúságok.

Vásárlás előtt fontos:

Az épületet először kívülről járjuk körbe és szemrevételezzük. Kérjük el a tervdokumentációt és a műszaki leírást. Volt-e eltérés az építkezés során? Vannak-e repedések az alapon, a lábazaton és a fal felületén. Egyáltalán van-e alapja és miből van? Illetve az ingatlanon körbe járda lett-e kiöntve és milyen minőségben? Nézzük meg van-e a házon körbe ereszcsatorna kiépítve, vagy a lezúduló csapadékvíz hová folyik el? Az épülethez lett e hozzá építve függőleges repedés látható az ereszaljtól az alapig.

A falszerkezete milyen falazó anyagból van?  A tető rendszer faszerkezete: van-e talpszelemen, székállás gerendák, lécek (korhadtak, felújításra szorulnak?) betonkoszorú. A tetőhéj szerkezete (pala, cserép, egyéb) beázik-e valahol?  

Belső helyiségek: a padlószintnél talajvízfelszívódás miatt vizesedés látható-e? Régi szigetelés elavult vagy nincs. A szobák falait fűrészporos tapétákkal fedték, amely sokesetben rejtett hibára utalhat.

A főfalak és a válaszfalak találkozásánál a mennyezettől a padlószintig függőleges repedések találhatóak-e, bekötési hibára utalnak.                                                                                                                                                                                                                                       

Amennyiben a mennyezettől 1 méter távolságonként a főfalon a  mennyezettől  lefelé irányuló repedések láthatóak, akkor azt a betonkoszorú és a talpszelemen hiánya okozza. A mennyezeten futó gerendák egy pontos nyomása miatt alakul ki.

Vásárlás előtt mindenféleképpen kérje szakember véleményét megéri.Ingyenes kiszállás az ország egész területén.

 

Amennyiben bármilyen szakmai kérdése van, szívesen állok rendelkezésére.

 

     
     

 

 

 

 

Üdvözlettel: Török József

 

Tel:0620-385-5251

email: Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.